CHIRICO Francesco
SEGRETARIO
CHIRICO Francesco
SEGRETARIO
CHIRICO Francesco
SEGRETARIO
Associazione U.P.P.I. Ferrara
Unione Piccoli Proprietari Immobiliari di Ferrara
Via Borgo dei Leoni 76/A Ferrara
C.F. 93097360387 - P.IVA 02062410382
Cell. 351 8540198
VANTAGGI
CONTEGGI
NORME
Perchè offre vantaggi fiscali sia al Locatore che al Conduttore.
Perchè il modello contrattuale è stabilito con decreto ministeriale: 3+2, transitorio e universitari.
Perchè il canone viene calcolato sulla base di parametri oggettivi e verificabili.
NORME
Locazione abitativa a canone concordato
Al principio vi era la legge sull'equo canone 392/1978, la quale disciplinò le locazioni di. immobili urbani sia ad uso abitativo che ad uso diverso da quello di abitazione.
Poi venne promulgata la legge sulle locazioni abitative 431/1998, la quale sostituì la precedente normativa in materia di locazioni ad uso abitativo ed introdusse, accanto al contratto di locazione classico di durata 4+4, i contratti a canone concordato: 3+2, transitori ed universitari.
I contratti a canone concordato così introdotti vennero disciplinati prima dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 30/12/2002 e poi dal Decreto del Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti 16/01/2017, i quali definirono i modelli standard di contratto ed i criteri generali per realizzare gli accordi territoriali oltre che i vantaggi fiscali applicabili.
Legge 392/1978 sull'equo canone
Legge 431/1998 sulle locazioni abitative
Decreto 30/12/2002 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
Decreto 16/01/2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
Accordo Nazionale 25/10/2916 stipulato fra le Organizzazioni dei proprietari e degli inquilini
Circolare Agenzia Entrate 31/E del 2018
CONTEGGI
Accordi territoriali - modelli
In forza della normativa nazionale le organizzazioni di proprietari ed inquilini maggiormente rappresentative su scala nazionale stipularono l'Accordo Nazionale 25/10/2016, a mezzo del quale identificarono le Organizzazioni esistenti e precisarono i criteri sulla scorta dei quali calcolare il canone di locazione.
A cascata le diramazioni periferiche di dette organizzazioni, fra le quali U.P.P.I. Ferrara, stipularono gli Accordi Territoriali a livello Comunale a mezzo dei quali applicarono i criteri generali alle caratteristiche peculiari di ciascun Comune.
I più recenti accordi territoriali sono i seguenti: Comune di Ferrara 18/10/2023 e ss.mm. ; Comune di Argenta 19/0/2024 ; Comune di Portomaggiore 18/07/2024 ; Comune di Vigarano Mainarda 06/06/2018 .
E' proprio sulla base di questi accordi che U.P.P.I. calcolerà il canone di locazione applicabile al Vostro immobile ed emetterà l'attestazione di conformità del canone, la quale anche secondo la Circolare della Agenzia delle Entrate n°31/E del 2018 è condizione necessaria per il godimento dei vantaggi fiscali di legge.
Accordo Territoriale per il Comune di Ferrara 18/10/2023 e successive modifiche
Accordo Territoriale per il Comune di Argenta 19/07/2024
Accordo Territoriale per il Comune di Portomaggiore 18/07/2014
Accordo Territoriale per il Comune di Vigarano Mainarda 06/06/2018
VANTAGGI fiscali
Stipulare un contratto di locazione abitativa a canone concordato offre numerosi vantaggi fiscali, a condizione che le parti abbiano previamente ottenuto la attestazione di conformità del canone, che solo le organizzazioni firmatarie degli accordi nazionali e comunali, come U.P.P.I. Ferrara, possono emettere.
Da un lato il locatore potrà scegliere di applicare il regime della cedolare secca al 10%, oppure se sceglierà di permanere nel regime IRPEF potrà godere di una riduzione della base imponibile del 30%, inoltre potrà godere di una riduzione della base imponibile IMU del 25%.
Dall'altro lato il conduttore, a seconda del suo regime fiscale, potrà accedere alla detrazione fiscale fino a quasi 500 €.
Entrambi inoltre saranno esentati dal pagamento dell'imposta di bollo per la registrazione e la risoluzione del contratto e dall'imposta di registro pari al 2% del valore del contratto.
Stipulare un contratto di locazione abitativa a canone concordato offre numerosi vantaggi fiscali, a condizione che le parti abbiano previamente ottenuto la attestazione di conformità del canone, che solo le organizzazioni firmatarie degli accordi nazionali e comunali, come U.P.P.I. Ferrara, possono emettere.
Da un lato il locatore potrà scegliere di applicare il regime della cedolare secca al 10%, oppure se sceglierà di permanere nel regime IRPEF potrà godere di una riduzione della base imponibile del 30%, inoltre potrà godere di una riduzione della base imponibile IMU del 25%.
Dall'altro lato il conduttore, a seconda del suo regime fiscale, potrà accedere alla detrazione fiscale fino a quasi 500 €.
Entrambi inoltre saranno esentati dal pagamento dell'imposta di bollo per la registrazione e la risoluzione del contratto e dall'imposta di registro pari al 2% del valore del contratto.
FONTI NORMATIVE cedolare secca 21%
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale rispetto al regime ordinario, che consente alle persone fisiche proprietari di immobili di applicare una imposta sostitutiva (flat tax) sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Il regime fiscale della cedolare secca è disciplinato dall'art. 3 comma 2 prima parte del Decreto Legislativo 23/2011. Detto regime sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali comunali e regionali, nonchè l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto di locazione; prevede aliquote fisse al 21% per i contratti a canone libero ed al 10% per i contratti a canone concordato; è applicabile solo alle locazioni di immobili ad uso abitativo; è facoltativa, quindi il proprietario può scegliere se aderire a questo regime o rimanere nel regime ordinario di tassazione; implica che il locatore non possa chiedere aggiornamenti del canone di locazione nè aggiornamenti ISTAT per tutta la durata dell'opzione.
Comuni in cedolare secca al 10%
Per i contratti di locazione abitativi a canone concordato la cedolare secca viene ridotta al 10%. Il regime fiscale della cedolare secca al 10% è disciplinato dall'art. 3 comma 2 seconda parte del Decreto Legislativo 23/2011. In forza di tale normativa: "Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (c.d. contratti a canone concordato), relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, (ovvero sia la lettera a) enumera i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli Palermo Roma torino Venezia oltre a tutti i comuni con loro confinanti; mentre la lettera b) richiama tutti gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (l'ultima delibera CIPE è la Deliberazione 13/11/2013 portante "aggiornamento dell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa di cui alla legge 431", pubblicata sulla G.U. 40 del 18/02/2004, la quale nella provincia di Ferrara enumero solo i comuni di Cento e Ferrara) l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 10 per cento."
E' altresì' possibile applicare il regime fiscale della cedolare secca al 10% ai comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calmitosi nel periodo dal 28/05/2009 al 28/05/2014. Detta facoltà è riconosciuta dall'art. 9 comma 2 bis del Decreto Legge 47/2014, al quale ha fatto seguito la Risoluzione Agenzia Entrate 470 del 25/01/2013.
Il richiamato art. 9 comma 2 bis del DL 47/2014 sancisce che: “L'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (cedolare secca al 10%) , si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi previsti dall'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225.”.
Il richiamato art. 3 comma 2 quarto periodo sancisce che: “ Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (c.d. contratti a canone concordato), relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 (ovvero sia la lettera a) enumera i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia oltre a tutti i comuni con loro confinanti; mentre la lettera b) richiama tutti gli altri comuni capoluogo di provincia) , e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (l'ultima delibera CIPE è la Deliberazione 13/11/2013 portante "aggiornamento dell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa di cui alla legge 431", pubblicata sulla G.U. 40 del 18/02/2004, la quale nella provincia di Ferrara enumero solo i comuni di Cento e Ferrara) , l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 10 per cento.”.
Il richiamato art. 2 comma 1 lettera c) Legge 225/1992 definiva gli eventi calamitosi come “danni o pericolo di danni derivanti da calamità naturali, da catastrofi e da altri eventi calamitosi. Detto articolo è stato abrogato e sostituito dall'art. 7 del Decreto Legislativo 1/2018, noto come “Codice della Protezione Civile, il quale ha ridefinito detti eventi calamitosi come ”emergenze di rilievo nazionale che devono essere fronteggiate con mezzi e poteri straordinari da impiegare durante limitai e predefiniti periodi i tempo”.
Secondo la Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 470 del 25/01/2013 “Affinchè possa trovare applicazione la norma agevolativa di cui al sopra descritto comma 2-bis dell'articolo 9 è necessario che siano specificamente indicati ”i comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza". Alla luce del suesposto quadro normativo, occorre quindi far riferimento ai provvedimenti dei commissari delegati che, oltre a indicare i criteri e le modalità attuative per far fronte alle emergenze, individuano anche i comuni colpiti dagli eventi calamitosi in esame. Per quanto di interesse, la determinazione 8 luglio 2013 n. 573 del Direttore dell'Agenzia Regionale di Protezione civile ( in qualità di commissario delegato) individua, tra l'altro, anche il comune ove sono siti gli immobili in esame tra quelli colpiti dalle eccezionali avversità atmosferiche verificatesi nei mesi di marzo aprile 2013. Pertanto, si ritiene che possa essere applicata la cd. cedolare secca nella misura del 10% alle locazioni relative ad immobili ivi ubicati.".
Fra le molteplici delibere dello stato di emergenza della Regione Emilia Romagna, nel periodo dal 28/05/2009 al 28/05/2014, rinvenibili alla pagina web della protezione civile https://protezionecivile.regione.emilia-romagna.it/piani-sicurezza-interventi-urgenti/ordinanze-piani-e-atti-correlati-dal-2008 emergono in particolare:
- la Ordinanza 83/2013 dal titolo “Eccezionali eventi metereologici e tromba d'aria, marzo aprile e maggio 2013” a seguito della quale è stata dettata la Determinazione 573/2013 dettata nell'ambito la quale ha ad oggetto "Eccezionali avversità atmosferiche verificatesi nei mesi di marzo ed aprile 2013 ed il giorno 3 maggio 2013 nel territorio della Regione Emilia Romagna (OCDPC N° 83/2013)." ed elenca per la provincia di Ferrara i seguenti comuni: Berra, Bondeno, Copparo, Ferrara, Formignana, Jolanda di Savoia, Ro ;
- la Ordinanza 29 del 28/08/2012 la quale ha ad oggetto "Criteri e modalità di assegnazione di contributi per la riparazione ed il ripristino immediato di edifici ed unità immobiliari ad uso abitativo danneggiati dagli eventi sismici el 20 e 29 maggio 2012 e temporaneamente o parzialmente inagibili" ed elenca nella provincia di Ferrara i seguenti comuni: Argenta, Bondeno, Cento, Ferrara, Mirabello, Poggio Renatico, Sant'Agostino, Vigarano Mainarda .
In conclusione, è possibile optare per la cedolare secca al 10% qualora un locatore persona fisica stipuli un contratto di locazione abitativo a canone concordato per immobili ubicati nei comuni di Argenta, Berra, Bondeno, Cento, Copparo, Ferrara, Formignana, Jolanda di Savoia, Mirabello, Poggio Renatico, Ro, Sant'Agostino, Vigarano Mainarda ; oltre ad altri comuni eventualmente richiamati nelle delibere rinvenibili alla summenzionata pagina web della protezione civile.
Risoluzione Agenzia Entrate 470 del 25/01/2013
Legge 431/1998 sulle locazioni abitative
Regione Emilia Romagna Ordinanza 29 del 28/08/2012 per eventi sismici Emilia Romagna
Ordinanza 83/2013 per eccezionali eventi metereologici
Ordinanza 573/2013 per eccezionali eventi metereologici
Protezione Civile - piani di sicurezza e dichiarazioni dello Stato di Emergenza